2026 종합부동산세·양도소득세 개편 총정리｜종부세 기본공제부터 다주택자 양도세 중과까지
2026년 8월 기준 종부세 기본공제·세율과 1주택 특례, 다주택자 양도세 중과 재개, 정부 세제개편안의 확정 여부까지 쉽게 정리합니다.
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“종부세가 또 바뀌었다는데 지금 실제로 적용되는 기준은 무엇일까?”
“다주택자 양도소득세 중과는 아직 유예 중일까?”
“1주택 종부세 기본공제가 14억 원으로 올라갔다는 이야기는 지금 적용되는 걸까?”
최근 부동산 세제와 관련해 여러 발표가 이어지면서 현재 시행 중인 제도와 앞으로 바뀔 가능성이 있는 개정안이 혼재돼 있습니다.
특히 2026년에는 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됐고, 종합부동산세와 양도소득세를 크게 바꾸는 정부 세법개정안도 국회에 제출됐습니다.
하지만 매우 중요한 점이 있습니다.
2026년 8월 현재 정부가 발표한 종부세·양도소득세 개편안의 상당 부분은 아직 국회를 통과해 시행 중인 법률이 아닙니다.
따라서 이 글에서는
① 지금 실제로 시행 중인 제도
② 2026년에 실제로 변경돼 적용되는 내용
③ 정부가 국회에 제출했지만 아직 확정되지 않은 개정안
을 명확히 나누어 설명하겠습니다.
종합부동산세와 양도소득세, 무엇이 다를까?
먼저 두 세금의 차이부터 알아두면 이후 내용이 훨씬 이해하기 쉽습니다.
종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 주택이나 토지를 보유하고 있을 때 부과되는 세금입니다.
매년 6월 1일이 과세기준일입니다. 즉, 원칙적으로 6월 1일 현재 해당 부동산의 재산세 납세의무자가 누구인지가 중요합니다.
주택의 경우 개인별로 전국에 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 일정 금액을 공제하고 세금을 계산합니다. 국세청은 현재 주택분 종부세 기본공제를 일반 개인 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원으로 안내하고 있습니다. 주택분 공정시장가액비율은 현재 60%입니다.
반면 양도소득세는 주택을 보유하고 있다고 매년 내는 세금이 아닙니다.
집이나 토지 등을 팔아 양도차익이 발생했을 때 내는 세금입니다.
쉽게 말하면
종합부동산세 = 보유 단계에서 확인하는 세금
양도소득세 = 매도 단계에서 확인하는 세금
이라고 이해하면 됩니다.
2026년 현재 종합부동산세 기본공제는 얼마일까?
2026년 8월 현재 실제 시행 중인 주택분 종부세의 기본 구조는 다음과 같습니다.
일반 개인: 9억 원
1세대 1주택자: 12억 원
법인 주택분: 기본공제 없음
공정시장가액비율: 60%
여기서 공정시장가액비율이란 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액 전부를 과세표준으로 사용하는 것이 아니라 일정 비율을 적용해 종부세 계산의 기준금액을 만드는 제도입니다.
예를 들어 다른 조건을 모두 제외하고 단순화하면 1세대 1주택자의 주택분 과세표준은
(공시가격 합계 - 12억 원) × 60%
방식으로 계산됩니다.
다만 실제 납부세액은 재산세 상당액 공제, 세액공제, 세부담 상한 등이 추가로 적용되므로 위 식만으로 최종 종부세를 계산할 수는 없습니다.
현재 종부세 세율은 어떻게 적용될까?
개인 주택분 종합부동산세는 과세표준 구간별 누진세율을 적용합니다.
2주택 이하의 경우 현재 세율은 다음과 같습니다.
3억 원 이하: 0.5%
3억 원 초과 6억 원 이하: 0.7%
6억 원 초과 12억 원 이하: 1.0%
12억 원 초과 25억 원 이하: 1.3%
25억 원 초과 50억 원 이하: 1.5%
50억 원 초과 94억 원 이하: 2.0%
94억 원 초과: 2.7%
3주택 이상은
3억 원 이하: 0.5%
3억 원 초과 6억 원 이하: 0.7%
6억 원 초과 12억 원 이하: 1.0%
12억 원 초과 25억 원 이하: 2.0%
25억 원 초과 50억 원 이하: 3.0%
50억 원 초과 94억 원 이하: 4.0%
94억 원 초과: 5.0%
의 세율이 적용됩니다.
여기에서 주의할 점은 최고세율이 과세표준 전체에 한꺼번에 적용되는 것이 아니라 구간별 누진 방식으로 계산된다는 것입니다.
또한 과거에는 조정대상지역 2주택 여부가 종부세 중과세율 판정에 중요한 요소였지만 현재 개인 주택분 세율표는 2주택 이하와 3주택 이상으로 구분됩니다.
1세대 1주택자는 종부세에서 어떤 혜택을 받을까?
현재 1세대 1주택자는 일반 개인보다 높은 12억 원의 기본공제를 적용받습니다.
또 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
고령자 공제율은
60세 이상: 20%
65세 이상: 30%
70세 이상: 40%
입니다.
장기보유 공제율은
5년 이상: 20%
10년 이상: 40%
15년 이상: 50%
입니다.
고령자 공제와 장기보유 공제는 합산할 수 있지만 최종 공제한도는 80%입니다.
또 현재 주택분 종부세의 세부담 상한은 150%입니다.
세부담 상한은 공시가격 상승 등으로 세금이 크게 늘더라도 전년도 일정 기준 세부담의 일정 비율을 초과하지 않도록 제한하는 장치입니다.
부부 공동명의 1주택은 종부세를 어떻게 계산할까?
부부 공동명의 1주택자는 특히 많이 헷갈리는 부분입니다.
2026년 현재 공동명의 1주택자는 크게 두 가지 방식을 비교할 수 있습니다.
공동명의 특례를 신청하지 않으면 부부가 각각 납세의무자가 되고 각각 9억 원의 기본공제를 적용받습니다.
반면 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 부부 중 한 명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자의 계산방식을 적용받을 수 있습니다.
이 경우 기본공제는 12억 원이고, 선택된 납세의무자의 연령과 보유기간에 따라 최대 80%의 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.
2026년부터는 이 특례를 신청할 때 지분율이 높은 배우자를 반드시 납세의무자로 지정해야 했던 방식이 변경됐습니다.
현재는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자를 선택할 수 있습니다.
따라서 공동명의라고 해서 어느 방식이 항상 유리하다고 단정할 수 없습니다.
공시가격, 배우자의 지분율, 연령, 보유기간 등에 따라 결과가 달라지므로 국세청 홈택스 종부세 모의계산을 이용해 특례 적용 여부를 비교하는 것이 좋습니다.
일시적 2주택이나 상속주택도 무조건 다주택자로 볼까?
그렇지 않습니다.
종부세에는 일정한 요건을 충족하는 주택을 1세대 1주택자 판정이나 세율 적용을 위한 주택 수에서 제외할 수 있는 특례가 있습니다.
대표적으로 일시적 2주택의 경우 과세기준일인 6월 1일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않았다면 일정 요건 아래 1세대 1주택 특례를 신청할 수 있습니다.
상속주택은 원칙적으로 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택 등이 특례 대상이 되며, 5년이 지난 경우에도 상속지분이 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 일정 금액 이하인 경우 특례가 가능할 수 있습니다.
지방 저가주택 등도 일정 조건을 충족하면 특례가 적용될 수 있습니다.
2026년에는 인구감소지역 및 비수도권 인구감소관심지역의 일정 주택을 종부세 세율 적용을 위한 주택 수에서 제외하는 제도도 추가됐습니다.
따라서 “집이 두 채니까 무조건 종부세 2주택자”, “집이 세 채니까 무조건 3주택 중과”라고 단순하게 판단해서는 안 됩니다.
그렇다면 ‘종부세 기본공제 14억 원’은 지금 적용될까?
아닙니다.
2026년 8월 28일 현재 1세대 1주택자의 실제 종부세 기본공제는 여전히 12억 원입니다.
정부는 2026년 세제개편을 통해 종부세 제도를 바꾸는 종합부동산세법 개정안을 마련했고, 해당 법률안은 2026년 9월 3일 정부안으로 국회에 제출됐습니다.
의안번호는 제2221046호이며 9월 4일 국회 재정경제기획위원회에 회부된 상태입니다. 즉, 국회를 통과해 확정된 법률이 아닙니다.
최종 국회 제출안에는 주요하게 다음 내용이 포함돼 있습니다.
거주하는 1세대 1주택자 기본공제: 현행 12억 원 → 정부안 14억 원
거주하지 않는 1세대 1주택자: 12억 원
그 밖의 개인 납세의무자: 현행 9억 원 공제 방식에서 4억 원 기본공제에 거주주택가액 비율을 반영한 추가 공제를 더하는 방식으로 변경
주택분 공정시장가액비율: 법률상 하한을 현행 60%에서 70%로 상향하는 내용
2028년도부터 주택 수에 따라 달라지는 종부세 세율체계를 없애고 주택가액을 중심으로 하나의 세율체계를 적용하는 내용
1세대 1주택자의 장기보유 세액공제를 장기거주 중심으로 바꾸는 내용 등이 포함돼 있습니다.
특히 인터넷에서 “비거주 1주택자는 공제가 9억 원으로 줄어든다”는 내용을 볼 수 있는데, 이는 2026년 8월 처음 발표된 세제개편안의 내용일 수 있습니다.
9월 3일 국회에 실제 제출된 정부안에서는 비거주 1세대 1주택 공제액이 12억 원으로 조정됐습니다.
따라서 세법개정안은 최초 발표자료보다 국회에 제출된 최종 정부 법률안을 다시 확인하는 것이 중요합니다.
그리고 이 내용 역시 아직 현행법이 아닙니다.
양도소득세는 어떤 경우에 발생할까?
양도소득세는 집을 산 가격보다 높은 가격에 매도했다고 해서 단순히 차액 전체에 세율을 곱해 계산하는 세금은 아닙니다.
대략적인 계산 흐름은
양도가액
취득가액
인정되는 필요경비
= 양도차익
양도차익
장기보유특별공제
= 양도소득금액
양도소득금액에서 양도소득 기본공제 등을 차감한 뒤 과세표준에 세율을 적용하는 방식입니다.
여기에서 과세표준이란 쉽게 말해 여러 공제를 반영한 뒤 실제 세율을 적용하는 기준금액입니다.
주택 등의 일반적인 양도소득세 기본세율은 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 누진세율이 적용됩니다.
1세대 1주택이면 양도소득세를 무조건 안 낼까?
1세대 1주택이라고 해서 아무 조건 없이 모두 비과세되는 것은 아닙니다.
일반적인 원칙은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 합니다.
또 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 해당 주택이 조정대상지역에 있었다면 일반적으로 2년 이상 보유뿐 아니라 보유기간 중 2년 이상 거주 요건도 확인해야 합니다.
상속, 일시적 2주택 등에는 별도의 특례가 있기 때문에 실제 적용에서는 예외가 많습니다.
여기에서 중요한 것은 조정대상지역을 판단하는 시점입니다.
1세대 1주택 비과세의 2년 거주 요건은 단순히 “현재 조정대상지역인가”만 보는 것이 아니라 주택을 취득할 당시의 조정대상지역 여부가 중요한 경우가 있습니다.
1세대 1주택 고가주택 기준은 얼마일까?
현재 1세대 1주택 비과세의 고가주택 기준은 양도 당시 실지거래가액 12억 원입니다.
그렇다고 집을 12억 1,000만 원에 팔았다고 해서 전체 양도차익에 세금이 붙는 것은 아닙니다.
1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택이라면 전체 양도차익 가운데 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익만 과세 대상으로 계산합니다.
국세청도 현재 1세대 1주택 고가주택의 경우 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세한다고 안내하고 있습니다.
따라서
“12억 원까지는 무조건 세금 0원”
또는
“12억 원이 넘으면 전체 차익에 세금을 낸다”
라고 단순하게 이해하면 정확하지 않습니다.
장기보유특별공제는 현재 어떻게 적용될까?
장기보유특별공제란 부동산을 일정 기간 이상 보유했을 때 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도입니다.
일반적인 토지·건물 등은 3년 이상 보유하면 공제가 시작되고, 보유기간에 따라 6%부터 증가해 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 적용됩니다.
1세대 1주택 중 장기보유특별공제 특례 요건을 갖춘 주택은 보유기간과 거주기간을 각각 반영합니다.
현행 구조에서는 보유기간 공제와 거주기간 공제를 합해 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 국세청은 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유한 1세대 1주택에 대해 보유·거주기간에 따른 공제율을 적용해 최대 80%까지 공제가 가능하다고 안내하고 있습니다.
다만 뒤에서 설명할 다주택자 양도소득세 중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 없다는 점이 중요합니다.
다주택자 양도소득세 중과 유예는 지금도 적용될까?
이 부분은 2026년에 가장 크게 달라진 내용 중 하나입니다.
다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 배제하던 일반적인 유예 기간은
2022년 5월 10일 ~ 2026년 5월 9일
이었습니다.
따라서 2026년 5월 9일을 끝으로 일반적인 중과 유예는 종료됐습니다.
현재는 원칙적으로 다주택자가 조정대상지역에 있는 중과 대상 주택을 양도하면
2주택자: 기본세율 + 20%포인트
3주택 이상자: 기본세율 + 30%포인트
의 중과세율을 적용합니다.
또 중과 대상 주택에는 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다.
따라서 “다주택자 양도세 중과가 아직 계속 유예되고 있다”거나 “다주택자 중과가 폐지됐다”는 설명은 2026년 8월 현재 기준으로 맞지 않습니다.
5월 9일 이후에도 중과를 피할 수 있는 경과조치가 있을까?
일부 거래에는 경과조치가 있습니다.
예를 들어 토지거래허가구역의 경우 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하는 등 정해진 조건을 충족했다면 일정 기간 내 잔금 또는 등기를 마치는 경우 중과 배제를 받을 수 있도록 보완조치가 마련됐습니다.
기존 강남구·서초구·송파구·용산구 주택은 조건을 충족한 거래에 대해 최종 기한이 2026년 9월 9일까지였으므로 현재는 이 기한이 지났습니다.
반면 2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역 주택은 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하는 등 요건을 갖춘 경우 2026년 11월 9일까지의 경과기간이 인정될 수 있습니다.
중요한 것은 “11월 9일까지 모든 다주택자의 중과가 계속 유예된다”는 뜻이 아니라는 점입니다.
5월 9일까지 토지거래허가 신청 등 정해진 요건을 갖춘 특정 거래에 대한 경과조치입니다.
현재 조정대상지역은 어디일까?
조정대상지역 여부는 양도소득세에서 매우 중요합니다.
2026년 8월 현재 국토교통부 실거래가공개시스템의 규제지역 정보에는 서울 25개 자치구 전 지역과 다음 경기 지역이 조정대상지역으로 안내돼 있습니다.
구리시, 과천시, 광명시
성남시 분당구·수정구·중원구
수원시 영통구·장안구·팔달구
안양시 동안구
용인시 기흥구·수지구
의왕시, 하남시
화성시 동탄구
입니다.
특히 2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 조정대상지역에 추가 지정됐습니다.
따라서 지난해 작성된 블로그에서 “서울 전 지역과 경기 12개 지역”이라고만 설명하고 있다면 현재 기준으로는 최신 정보가 아닐 수 있습니다.
다주택자의 양도세 중과는 양도하는 주택이 조정대상지역에 있는지가 중요하기 때문에 매도 직전 현재 지정 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
반면 앞서 설명한 1세대 1주택 비과세의 거주요건은 주택을 취득했을 당시 조정대상지역 여부가 중요한 경우가 있어 같은 ‘조정대상지역’이라도 판단 시점이 서로 다릅니다.
단기간 보유한 주택을 팔면 세율은 어떻게 될까?
현재 주택을 짧은 기간 보유한 뒤 양도하면 일반 기본세율보다 높은 단기 양도세율이 적용될 수 있습니다.
주택의 경우 현재
1년 미만 보유: 70%
1년 이상 2년 미만 보유: 60%
2년 이상 보유: 원칙적으로 기본세율
구조입니다.
다만 2년 이상 보유하더라도 조정대상지역 다주택자 중과 대상 등에 해당하면 별도 중과 규정을 함께 확인해야 합니다.
분양권과 조합원입주권도 주택 수에 영향을 줄까?
분양권이나 조합원입주권이 있다면 단순히 등기된 완성 주택만 세어서는 안 됩니다.
특히 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다주택자의 조정대상지역 주택 양도 시 주택 수 판정에 포함될 수 있습니다.
국세청도 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 다주택 중과 판정을 위한 주택 수에 포함하는 사례를 안내하고 있습니다.
또 주택과 분양권 또는 조합원입주권을 함께 보유하고 있는 경우에는 1세대 1주택 비과세 여부에도 영향을 줄 수 있으며, 일시적 1주택·1분양권 등에 대해서는 별도의 특례 요건이 있습니다.
분양권 자체를 양도하는 경우에도 별도의 단기 세율 규정이 있기 때문에 완성된 주택을 파는 경우와 동일하게 생각하면 안 됩니다.
2026년 정부 양도소득세 개편안은 무엇이 달라질까?
여기부터는 현재 시행 중인 법이 아니라 정부가 국회에 제출한 개정안입니다.
정부는 2026년 9월 3일 소득세법 일부개정법률안을 국회에 제출했습니다.
의안번호는 제2221042호이며 9월 4일 재정경제기획위원회에 회부됐습니다.
2026년 8월 28일 현재 국회 심의 단계이므로 아직 확정된 세법이 아닙니다.
장기보유특별공제를 ‘거주 중심’으로 바꾸는 정부안
정부 개정안의 큰 변화 중 하나는 주택의 장기보유특별공제를 장기거주 중심의 공제로 전환하는 것입니다.
정부가 발표한 단계별 개편안 기준으로 1세대 1주택은
2027년: 현행과 같이 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%, 최대 80%
2028년: 보유기간 연 2% + 거주기간 연 6%, 최대 80%, 공제액 한도 20억 원
2029년 이후: 거주기간 연 8%, 최대 80%, 공제액 한도 10억 원
방식으로 전환하는 내용이 제시돼 있습니다.
중요한 점은 이것이 아직 확정된 2028년 세법이 아니라는 것입니다.
국회의 심의 과정에서 내용이나 시행일, 경과규정이 달라질 수 있으므로 “2028년부터 무조건 이렇게 바뀐다”고 단정해서는 안 됩니다.
다주택자 양도세 중과를 다시 완화한다는 이야기는 무슨 뜻일까?
이 역시 현재 시행 중인 제도가 아니라 2026년 정부 세법개정안입니다.
현재 시행 중인 규정은 조정대상지역 다주택자에게
2주택: 기본세율 +20%포인트
3주택 이상: 기본세율 +30%포인트
입니다.
정부가 국회에 제출한 개정안에는 이 추가세율을 2027년과 2028년에 한시적으로 낮추는 내용이 담겨 있습니다.
정부 발표안 기준으로는
2주택자
2027년: 기본세율 +5%포인트
2028년: 기본세율 +10%포인트
2029년 이후: +20%포인트
3주택 이상
2027년: 기본세율 +10%포인트
2028년: 기본세율 +15%포인트
2029년 이후: +30%포인트
구조입니다.
따라서 이를 “다주택자 양도세 중과가 다시 폐지됐다”거나 “이미 중과세율이 5%포인트로 낮아졌다”고 설명하면 정확하지 않습니다.
현재는 기존 중과세율이 적용되는 것이 원칙이고, 낮은 추가세율은 국회에 제출된 정부 개정안입니다.
10년 이상 거주한 1주택자의 양도소득 기본공제 확대도 확정됐을까?
아직 확정되지 않았습니다.
현재 양도소득 기본공제는 일반적으로 해당 과세기간별 250만 원입니다.
정부 개정안에는 양도일 현재 거주기간이 10년 이상이고 양도가액이 30억 원 이하인 일정 1세대 1주택에 대해 양도소득 기본공제를 2,500만 원으로 높이는 내용도 포함돼 있습니다.
하지만 이 역시 정부가 제출한 소득세법 개정안에 포함된 내용이므로 현재 1주택자가 2,500만 원의 기본공제를 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다.
확정된 내용과 아직 확정되지 않은 내용을 한 번에 정리하면
2026년 8월 28일을 기준으로 구분하면 다음과 같습니다.
① 현재 시행 중인 제도
종부세 과세기준일은 매년 6월 1일
1세대 1주택 종부세 기본공제 12억 원
그 밖의 개인 주택분 기본공제 9억 원
주택분 공정시장가액비율 60%
현재 개인 주택분 종부세는 2주택 이하와 3주택 이상 세율체계 적용
1세대 1주택 고령자·장기보유 종부세 세액공제 합계 최대 80%
종부세 세부담 상한 150%
1세대 1주택 양도세 비과세 고가주택 기준 12억 원
다주택자 양도소득세 일반 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료
조정대상지역 중과 대상 주택은 2주택 기본세율 +20%포인트, 3주택 이상 +30%포인트가 원칙
중과 대상 주택은 장기보유특별공제 적용 제외
② 2026년에 실제 변경돼 현재 적용되는 주요 내용
부부 공동명의 1주택 종부세 특례 신청 시 지분율과 관계없이 부부 합의로 납세의무자를 선택할 수 있도록 변경
일정 인구감소지역·인구감소관심지역 주택에 대한 종부세 주택 수 특례 확대
다주택자 양도소득세 중과 일반 유예 종료
2026년 7월 1일부터 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 조정대상지역에 추가 지정
③ 정부가 국회에 제출했지만 아직 확정되지 않은 개정안
거주 1세대 1주택 종부세 기본공제 12억 원 → 14억 원
종부세 공정시장가액비율 법률상 하한 60% → 70%
2028년부터 주택 수가 아닌 주택가액 중심 종부세 세율체계로 전환하는 안
종부세 장기보유 세액공제를 장기거주 중심으로 바꾸는 안
주택 장기보유특별공제를 장기거주 소득공제로 단계적으로 전환하는 안
2027~2028년 다주택자 조정대상지역 양도세 중과 추가세율을 한시적으로 낮추는 안
10년 이상 거주한 일정 1세대 1주택의 양도소득 기본공제를 확대하는 안
종부세법 개정안 제2221046호와 소득세법 개정안 제2221042호 모두 2026년 9월 3일 국회에 제출돼 9월 4일 소관위원회에 회부된 상태입니다. 즉, 정부안은 마련됐지만 법률로 확정된 것은 아닙니다.
④ 법률은 확정됐지만 시행일만 남아 있는 제도인지 여부
이번 글에서 다룬 2026년 정부의 핵심 종부세·주택 양도세 개편 내용은 현재 이 단계가 아닙니다.
국회 심의를 거쳐 최종 의결·공포되기 전이므로 2027년·2028년·2029년의 정부안 숫자를 현재 확정된 시행 제도처럼 적용해서는 안 됩니다.
실제 사례로 쉽게 이해해보기
사례 1. 공시가격 13억 원인 1세대 1주택자
2026년 현재는 기본공제 12억 원을 기준으로 종부세 여부를 판단합니다.
단순화하면 13억 원에서 12억 원을 제외한 뒤 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용하는 구조입니다.
정부안에 포함된 14억 원 공제를 현재 적용해서 “종부세 대상이 아니다”라고 판단하면 안 됩니다.
14억 원 공제는 아직 국회를 통과하지 않은 개정안입니다.
사례 2. 부부 공동명의로 주택 한 채를 보유한 경우
공동명의 특례를 적용하지 않으면 부부가 각각 납세의무자가 되고 각각 9억 원의 기본공제를 적용받습니다.
특례를 신청하면 부부가 합의한 한 명을 납세의무자로 정해 12억 원 공제와 최대 80%의 고령자·장기보유 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
어느 쪽이 유리한지는 주택 공시가격과 지분, 배우자의 연령 및 보유기간에 따라 달라질 수 있습니다.
사례 3. 다주택자가 서울 주택 한 채를 지금 매도하는 경우
2026년 5월 9일 일반적인 중과 유예가 종료됐기 때문에 현재 서울의 조정대상지역 주택을 양도한다면 다주택자 중과 여부를 반드시 확인해야 합니다.
단순히 “몇 년 동안 중과가 유예됐으니 지금도 기본세율”이라고 생각해서는 안 됩니다.
주택 수, 분양권·입주권 보유 여부, 중과 제외주택 여부, 양도 시점 등을 함께 확인해야 합니다.
사례 4. 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택을 15억 원에 매도하는 경우
12억 원이 넘었다고 전체 양도차익이 과세되는 것은 아닙니다.
1세대 1주택 비과세 요건을 충족했다면 전체 양도차익 중 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익을 따로 계산해 과세합니다.
종부세·양도소득세를 확인할 때 특히 주의할 점
부동산 세금은 같은 가격의 주택이라도 사람마다 결과가 달라질 수 있습니다.
특히 다음 항목을 반드시 함께 확인해야 합니다.
현재 세대 기준 주택 수
분양권과 조합원입주권 보유 여부
주택의 취득일
매매계약일과 실제 양도일
주택 소재지
취득 당시 조정대상지역 여부
양도 당시 조정대상지역 여부
실제 보유기간
실제 거주기간
상속·혼인·동거봉양·일시적 2주택 등 특례 여부
주택의 공시가격과 실제 양도가액
취득가액 및 인정되는 필요경비
종부세 과세기준일인 6월 1일 현재 소유 관계
특히 조정대상지역은 최근에도 변경됐기 때문에 예전에 확인한 지역 구분을 그대로 사용해서는 안 됩니다.
마무리
2026년 부동산 세제에서 가장 먼저 기억해야 할 것은 “현재 시행 중인 법”과 “정부가 추진하고 있는 개정안”을 구분하는 것입니다.
현재 종합부동산세는 1세대 1주택 12억 원, 일반 개인 9억 원의 기본공제와 주택분 공정시장가액비율 60%가 적용되고 있습니다.
다주택자 양도소득세는 일반적인 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료돼 조정대상지역 중과 대상 주택을 양도하면 다시 중과 규정을 확인해야 합니다.
반면 종부세 1주택 기본공제를 14억 원으로 조정하고, 종부세와 양도세를 보유보다 실제 거주 중심으로 바꾸며, 2027~2028년 다주택자 양도세 중과세율을 한시적으로 낮추는 내용 등은 2026년 8월 현재 정부가 국회에 제출한 개정안입니다.
따라서 향후 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 가능성이 있으며 최종 법률의 공포일, 시행일, 적용례와 경과규정을 다시 확인해야 합니다.
부동산 세금은 주택 수, 취득·양도 시점, 보유기간, 거주기간, 주택 소재지 등에 따라 적용 규정이 달라질 수 있으므로 실제 매도나 세금 신고 전에는 국세청 또는 세무 전문가를 통해 본인의 상황을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
참고한 주요 공식 자료
국세청
궁금해요 종합부동산 세법
2026년 귀속 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 안내
종합부동산세 세율 및 세액계산 흐름도
양도소득세 세율 및 세액계산요령
다주택 중과유예 종료 관련 안내
1세대 1주택 고가주택 양도소득금액 계산 안내
국가법령정보센터
소득세법
소득세법 시행령 제154조 등 1세대 1주택 비과세 관련 규정
법제처 국민참여입법센터
종합부동산세법 일부개정법률안 정부 의안 제2221046호, 2026년 9월 3일 제출
소득세법 일부개정법률안 정부 의안 제2221042호, 2026년 9월 3일 제출
재정경제부·대한민국 정책브리핑
2026년 세제개편안
다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완방안
국토교통부
조정대상지역·투기과열지구 지정 관련 자료
국토교통부 실거래가공개시스템 규제지역 정보