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주택담보대출 금리, 고정금리와 변동금리 중 무엇이 다를까?

주택담보대출을 알아보면 처음부터 낯선 용어가 쏟아집니다.

고정금리, 변동금리, 혼합형, 주기형, COFIX, 금융채, 가산금리, 우대금리….

그러다 보면 결국 이런 생각이 듭니다.

"고정금리가 안전한 건 알겠는데, 그러면 무조건 고정금리를 선택해야 하나?"

"지금 금리가 높다면 변동금리를 선택했다가 나중에 금리가 내려가는 것이 더 좋은 것 아닐까?"

그런데 주택담보대출 금리는 이렇게 단순하게 고정과 변동 둘 중 하나만 비교해서 결정하기 어렵습니다.

같은 고정금리처럼 보여도 5년만 고정되는 상품이 있고, 5년마다 금리가 다시 정해지는 상품도 있습니다. 변동금리도 6개월마다 바뀌는 상품과 1년마다 바뀌는 상품이 있을 수 있습니다.

그래서 금리 숫자를 보기 전에 먼저 금리가 어떤 구조로 만들어지고 언제 바뀌는지를 이해하는 것이 중요합니다.

이 글은 2026년 9월 기준으로 한국은행, 금융위원회, 금융회사 공식 자료 등을 확인해 작성했습니다.

현재 한국은행 기준금리는 연 3.00%입니다. 한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 인상했습니다.

다만 한국은행 기준금리가 3.00%라고 해서 주택담보대출 금리가 바로 3.00%가 되는 것은 아닙니다.

바로 이 부분부터 이해해보겠습니다.

먼저 주택담보대출 금리가 어떻게 정해지는지 알아보겠습니다

주택담보대출 금리를 아주 단순하게 표현하면 다음과 같이 이해할 수 있습니다.

대출금리 = 기준이 되는 금리 + 가산금리 - 우대금리

예를 들어 보겠습니다.

• 기준금리 성격의 지표금리: 3.20%

• 가산금리: 1.60%

• 우대금리: 0.50%

이라면,

3.20% + 1.60% - 0.50% = 연 4.30%

정도가 최종 적용금리가 되는 구조입니다.

물론 실제 은행의 금리 산정 방식은 상품마다 다를 수 있습니다.

여기서 말하는 기준금리는 반드시 한국은행 기준금리를 뜻하는 것도 아닙니다.

주택담보대출에서는 COFIX나 금융채 금리 등이 기준이 되는 경우가 많습니다.

COFIX는 무엇일까요?

COFIX는 Cost of Funds Index의 약자로 우리말로는 자금조달비용지수라고 합니다.

쉽게 생각하면 은행이 대출해 줄 돈을 마련하는 데 어느 정도 비용이 들었는지를 보여주는 지표입니다.

은행도 고객에게 빌려줄 돈을 공짜로 마련하는 것이 아닙니다. 예금과 적금 등을 통해 자금을 조달하고 여러 금융시장에서 자금을 마련합니다.

이 과정에서 조달비용이 올라가면 COFIX도 올라갈 수 있고, 반대로 조달비용이 내려가면 COFIX도 내려갈 수 있습니다.

COFIX에는 대표적으로 신규취급액 기준, 잔액 기준, 신잔액 기준 등이 있습니다.

2026년 9월 24일 수협은행이 공시한 대출기준금리를 보면 당시 COFIX는 신규취급액 기준 3.18%, 잔액 기준 3.05%, 신잔액 기준 2.71%로 표시돼 있습니다.

같은 COFIX인데 숫자가 다른 이유는 계산에 포함되는 자금과 산정 방식이 다르기 때문입니다.

따라서 단순히 "COFIX가 몇 퍼센트인가?"만 볼 것이 아니라 내 대출이 어떤 COFIX를 기준으로 하고 있는지 확인해야 합니다.

또한 COFIX 연동대출은 약정한 금리 재산정주기가 돌아왔을 때 당시 적용되는 COFIX 등을 기준으로 금리가 다시 계산됩니다.

금융채 금리는 무엇일까요?

주택담보대출을 알아보다 보면 금융채 5년물이라는 표현도 자주 보게 됩니다.

금융채는 은행 등 금융기관이 자금을 조달하기 위해 발행하는 채권입니다.

일부 주택담보대출은 금융채 시장금리를 기준으로 금리를 정합니다.

예를 들어 한 은행의 주택담보대출 상품에서는 금융투자협회가 고시하는 AAA등급 금융채 유통수익률을 기준금리로 활용하고 있습니다.

그래서 한국은행이 기준금리를 그대로 유지하고 있더라도 금융채 금리가 먼저 움직이면 새로 대출받는 사람의 고정형·혼합형 주담대 금리는 달라질 수 있습니다.

반대로 한국은행이 기준금리를 변경했다고 해서 모든 대출금리가 바로 똑같은 폭으로 움직이는 것도 아닙니다.

가산금리는 무엇일까요?

가산금리는 기준이 되는 금리에 은행이 추가하는 금리입니다.

고객의 신용상태, 담보조건, 대출기간, 상환방식, 은행의 업무원가와 위험관리 등의 여러 요소가 영향을 줄 수 있습니다.

여기서 2026년에 달라진 제도도 하나 있습니다.

2026년 7월 1일부터 개정 은행법령이 시행되면서 지급준비금, 예금자보험료 등 일정한 법적 비용은 은행 신규대출 금리에 반영할 수 없도록 제도가 변경됐습니다.

그렇다고 은행별 가산금리가 모두 같아졌다는 뜻은 아닙니다.

은행마다 금리 산정체계와 고객 조건이 다르기 때문에 실제 적용금리는 여전히 달라질 수 있습니다.

우대금리는 무엇일까요?

우대금리는 일정한 조건을 충족했을 때 금리를 깎아주는 부분입니다.

예를 들어 상품에 따라 다음과 같은 조건이 있을 수 있습니다.

• 급여이체

• 신용카드 사용

• 자동이체

• 주거래 고객

• 전자계약

• 특정 금융상품 이용

여기서 중요한 것은 최초에 받을 수 있는 우대금리만 확인해서는 안 된다는 점입니다.

"이 우대금리를 계속 유지하려면 어떤 조건을 충족해야 하나?"

이것도 확인해야 합니다.

조건을 충족하지 못하면서 우대금리가 사라지면 기준금리가 내려가도 내가 실제 부담하는 금리는 생각만큼 내려가지 않을 수 있습니다.

고정금리는 어떤 방식일까요?

고정금리는 약정한 기간 동안 적용금리가 변하지 않는 방식입니다.

그래서 대출을 받은 뒤 시장금리가 올라가더라도 고정기간 동안에는 약정된 금리를 적용받을 수 있다는 것이 가장 큰 특징입니다.

그런데 여기서 많이 오해하는 부분이 있습니다.

"고정금리로 대출받으면 30년 동안 금리가 한 번도 안 바뀌는 것 아닌가요?"

반드시 그렇지는 않습니다.

상품 구조를 확인해야 합니다.

실제로 국내 은행 주택담보대출에는 일정 기간만 금리를 고정한 뒤 변동금리로 전환하는 상품이 있습니다.

예를 들어 KB국민은행이 2026년 8월 공개한 아파트담보대출 상품에서는 혼합금리를 금융채 기준으로 5년간 고정한 뒤 6개월 변동금리로 전환하는 구조로 설명하고 있습니다.

따라서 상품설명서에 고정이라는 표현이 보인다고 해서 무조건 대출 만기까지 금리가 같다고 생각하면 안 됩니다.

반드시 다음을 확인해야 합니다.

"고정되는 기간이 몇 년인가?"

"고정기간이 끝난 뒤에는 어떤 금리가 적용되는가?"

이 두 가지가 중요합니다.

변동금리는 어떤 방식일까요?

변동금리는 일정한 주기마다 기준금리를 다시 확인해 대출금리가 조정될 수 있는 방식입니다.

예를 들어 COFIX 연동 6개월 변동형이라면 6개월마다 약정된 방식에 따라 금리가 다시 계산될 수 있습니다.

상품에 따라 3개월, 6개월, 12개월 등의 다양한 금리변동주기가 사용될 수 있습니다.

여기서도 한 가지 기억할 것이 있습니다.

한국은행 기준금리가 오늘 올랐다고 해서 내 주택담보대출 금리가 내일부터 바로 올라가는 것은 아닙니다.

내 대출의 기준이 COFIX인지 금융채인지부터 다르고, 금리 재산정 시기도 다르기 때문입니다.

예를 들어 6개월마다 금리가 바뀌는 상품이라면 기준금리가 움직여도 내 대출의 금리 재산정일이 오기 전까지 기존 금리가 유지될 수 있습니다.

고정금리와 변동금리, 한눈에 비교해보면

위 표는 일반적인 특징을 단순화해 비교한 것입니다.

실제 적용 방식은 금융회사와 상품에 따라 다릅니다.

혼합형 금리와 주기형 금리는 무엇일까요?

고정금리와 변동금리만 알고 은행에 상담을 받으러 가면 다시 혼란스러운 용어가 등장할 수 있습니다.

바로 혼합형과 주기형입니다.

혼합형 금리

혼합형은 처음 일정 기간은 금리를 고정하고 그 기간이 지나면 변동금리 방식으로 전환하는 구조입니다.

예를 들어,

5년간 고정 → 이후 6개월마다 금리 변경

과 같은 방식입니다.

처음 몇 년 동안은 금리 변동 위험을 줄일 수 있지만 고정기간이 끝나면 변동금리 위험을 다시 부담하게 됩니다.

주기형 금리

주기형은 비교적 긴 일정 주기마다 금리를 다시 정하는 구조입니다.

예를 들어 금융당국 관련 안내에서는 5년 주기형을 "5년 주기로 금리가 변동되는 대출"로 설명하고 있습니다. 반면 5년 혼합형은 "처음 5년 고정 후 6개월 주기로 변동되는 대출"의 예를 들고 있습니다.

쉽게 비교하면 다음과 같습니다.

혼합형:
5년 고정 → 이후 6개월마다 변경 → 6개월마다 변경

5년 주기형:
5년 유지 → 새 금리 결정 → 다시 5년 유지 → 새 금리 결정

따라서 두 상품 모두 만기까지 완전히 고정된 금리는 아니지만 금리가 다시 정해지는 방식에는 차이가 있습니다.

다만 은행마다 상품명과 표시방법이 다를 수 있으므로 이름만으로 판단하지 말고 실제 금리변동주기를 확인하는 것이 가장 정확합니다.

금리가 1%포인트 오르면 내 대출 부담은 얼마나 달라질까요?

금리가 1%포인트 오른다는 말을 뉴스에서 들으면 큰 차이가 아닌 것처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만 주택담보대출은 금액도 크고 기간도 길기 때문에 차이가 상당히 커질 수 있습니다.

다음과 같이 가정해보겠습니다.

계산 조건

• 대출금액: 3억원

• 대출기간: 30년

• 상환방식: 원리금균등분할상환

• 최초 금리: 연 4.0%

• 비교 금리: 연 5.0%

• 거치기간 없음

• 두 금리가 처음부터 30년 동안 동일하게 적용된다고 단순 가정

금리가 4%에서 5%로 1%포인트 높아지면 월 상환액은 약 17만8천원 증가합니다.

30년 전체를 같은 조건으로 계산하면 총 이자 차이는 약 6,416만원입니다.

생각보다 차이가 크죠.

다만 실제 변동금리 대출은 대출 중간에 금리가 바뀝니다.

예를 들어 대출을 받은 지 5년이 지난 뒤 금리가 오른다면 남아 있는 대출잔액과 잔여기간을 기준으로 월 상환액이 다시 계산될 수 있기 때문에 위 사례와 결과가 달라집니다.

따라서 위 숫자는 금리가 1%포인트 차이 날 때 장기적으로 부담이 얼마나 달라질 수 있는지를 이해하기 위한 예시입니다.

시장금리가 오를 때는 어떻게 달라질까요?

시장금리가 상승한다고 가정해보겠습니다.

기존 고정금리 대출자는 약정된 고정기간 동안에는 현재 금리를 그대로 적용받는 것이 일반적입니다.

그래서 금리가 빠르게 상승할 때는 상환액이 갑자기 증가하는 위험을 줄이는 효과가 있습니다.

하지만 한 가지를 구분해야 합니다.

"기존 고정금리 대출자의 금리"와 "오늘 새로 받는 고정금리 대출의 금리"는 다른 이야기입니다.

시장금리가 올라 금융채 금리가 상승하면 신규 고정형이나 혼합형 주택담보대출 금리도 올라갈 수 있습니다.

즉,

기존 고정금리 → 약정된 고정기간 동안 유지

신규 고정금리 → 당시 시장금리에 따라 달라질 수 있음

이라고 이해하면 쉽습니다.

변동금리는 COFIX나 금융채 등 약정한 기준금리가 올라가면 다음 금리 재산정일에 대출금리가 높아질 가능성이 있습니다.

시장금리가 내려갈 때는 어떻게 달라질까요?

반대로 시장금리가 내려가면 변동금리 대출은 다음 금리 재산정 과정에서 금리가 낮아질 가능성이 있습니다.

하지만 역시 바로 내려간다고 생각하면 안 됩니다.

한국은행 기준금리 인하 → 은행 조달비용 변화 → COFIX 또는 시장금리 변화 → 내 대출의 금리 재산정일

처럼 여러 단계를 거칠 수 있기 때문입니다.

따라서 한국은행 기준금리가 내려갔는데도 내 대출금리가 한동안 그대로일 수 있습니다.

고정금리는 약정기간 동안 기존 금리가 유지되기 때문에 시장금리가 크게 내려가더라도 자동으로 금리가 내려가지는 않습니다.

이런 경우 대환대출, 즉 다른 상품으로 갈아타는 것을 검토할 수 있지만 금리 차이뿐 아니라 중도상환수수료와 각종 비용까지 함께 계산해야 합니다.

고정금리가 상대적으로 편할 수 있는 경우

어떤 방식이 무조건 더 좋다고 말하기는 어렵습니다.

다만 다음과 같은 사람이라면 고정되는 기간이 긴 상품을 검토할 이유가 있습니다.

• 매달 상환액이 크게 달라지는 것이 부담스러운 경우

• 금리가 올라 월 상환액이 증가하는 상황을 감당하기 어려운 경우

• 장기간 대출을 유지할 가능성이 높은 경우

• 생활비와 대출상환액을 일정하게 관리하고 싶은 경우

• 금리 예측보다 안정적인 가계 자금계획을 중요하게 생각하는 경우

특히 대출을 최대한도에 가깝게 받아 월 상환 여유가 많지 않다면 "현재 금리가 조금 더 낮은가?"뿐 아니라 금리가 올라갔을 때도 감당할 수 있는지를 함께 생각해볼 필요가 있습니다.

변동금리를 검토할 수 있는 경우

반대로 다음과 같은 상황에서는 변동금리의 구조도 비교해볼 수 있습니다.

• 금리가 변해 월 상환액이 증가해도 감당할 여력이 있는 경우

• 대출을 장기간 유지하지 않고 중간에 상당 부분 상환할 계획이 있는 경우

• 고정형과 변동형의 현재 적용금리 차이가 상당한 경우

• 비상자금과 소득 여력이 충분한 경우

• 금리변동 위험을 어느 정도 감수할 수 있는 경우

다만 "앞으로 금리가 내려갈 것 같으니까 변동금리"처럼 금리 전망만 가지고 결정하는 것은 조심할 필요가 있습니다.

금리 방향을 정확하게 맞히는 것은 어렵습니다.

실제로 기준금리뿐 아니라 물가, 경기, 국채·금융채 시장, 은행의 자금조달 상황, 가계대출 관리정책 등이 함께 영향을 줍니다.

고정금리가 변동금리보다 항상 비싼 것은 아닙니다

고정금리는 은행이 금리 변동 위험을 부담하기 때문에 항상 변동금리보다 비쌀 것이라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 항상 그런 것은 아닙니다.

고정형과 변동형은 기준으로 삼는 시장금리가 다를 수 있고 금융시장이 앞으로 금리를 어떻게 예상하는지도 금리에 반영될 수 있습니다.

어떤 시기에는 고정형이 더 높을 수 있고, 다른 시기에는 차이가 매우 작거나 오히려 관계가 달라질 수도 있습니다.

따라서 단순히

"고정금리 = 비싸다"

"변동금리 = 싸다"

라고 생각하지 말고 같은 날짜에 자신이 실제로 적용받을 수 있는 금리를 비교하는 것이 중요합니다.

단순히 금리 숫자만 비교하면 안 되는 이유

주택담보대출을 비교할 때 가장 먼저 보이는 숫자는 금리입니다.

하지만 대출은 금리만 비교해서 선택하면 안 됩니다.

함께 확인해야 할 것이 많습니다.

대출한도

금리가 낮더라도 필요한 금액만큼 대출이 나오지 않는다면 의미가 없습니다.

LTV

LTV는 주택가격이나 담보가치에 비해 얼마까지 대출할 수 있는지를 판단하는 기준입니다.

DSR

DSR은 소득과 기존 대출의 원리금 부담 등을 고려해 상환능력을 확인하는 기준입니다.

여기서 스트레스 DSR의 스트레스 금리는 실제 고객에게 그만큼의 이자를 추가해서 받는 금리가 아닙니다.

앞으로 금리가 상승할 가능성을 대출한도 심사에 미리 반영하기 위한 가상의 금리입니다. 금융위원회도 스트레스 DSR을 금리 상승에 따른 상환부담 가능성을 고려해 DSR 산정 시 일정 수준의 스트레스 금리를 적용하는 제도로 설명하고 있습니다.

대출기간

20년, 30년, 40년처럼 기간에 따라 월 상환액과 총 이자가 크게 달라집니다.

상환방식

원리금균등, 원금균등 등 상환방식에 따라 초기 월 부담과 전체 이자금액이 달라집니다.

중도상환수수료

몇 년 뒤 대출을 갚거나 다른 은행으로 갈아탈 생각이라면 반드시 확인해야 합니다.

2025년 1월 13일부터 신규로 취급되는 적용 대상 대출에는 중도상환으로 발생하는 자금운용 차질 비용과 행정·모집비용 등 실제 비용 범위에서만 중도상환수수료를 부과하도록 제도가 개편됐습니다. 다만 대출일부터 3년 이내 상환하는 경우 등에 수수료가 부과될 수 있고 정확한 요율과 면제조건은 금융회사와 상품에 따라 다릅니다.

우대금리 유지조건

처음에는 우대금리를 모두 적용받아 낮은 금리가 나오더라도 조건을 유지하지 못하면 금리가 높아질 수 있습니다.

고정기간과 금리변동주기

5년 고정인지, 만기까지 고정인지, 6개월 변동인지, 12개월 변동인지 반드시 확인해야 합니다.

은행 홈페이지의 '최저금리'만 보면 안 되는 이유

이런 경험을 할 수 있습니다.

"은행 홈페이지에서 연 4%대라고 봤는데 상담받으니 왜 제 금리는 더 높은가요?"

홈페이지에 표시된 최저금리는 말 그대로 특정 조건에서 받을 수 있는 최저 수준인 경우가 많습니다.

실제 적용금리는 다음과 같은 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

• 신용상태

• 담보물건

• 대출금액

• 상환방식

• 대출기간

• 자금용도

• 거래실적

• 우대금리 충족 여부

실제로 은행 공식 상품안내에서도 적용금리는 고객의 신용조건, 대출조건, 거래조건 등에 따라 달라질 수 있고 실제 고객별 적용금리는 별도로 확인해야 한다고 안내하고 있습니다.

따라서 은행 A의 홈페이지 최저금리와 은행 B의 홈페이지 최저금리를 단순 비교하는 것보다 같은 조건으로 실제 견적을 받아 비교하는 것이 더 중요합니다.

은행에서 대출 상담받을 때 꼭 물어볼 것

주택담보대출 상담을 받을 때 다음 내용을 하나씩 확인해보세요.

• 내가 오늘 실제 적용받는 금리는 몇 %인가?

• 이 금리는 언제까지 고정되는가?

• 대출 만기까지 고정되는 것인가?

• 고정기간이 끝난 뒤에는 어떤 방식으로 바뀌는가?

• 기준금리는 COFIX인가, 금융채인가?

• COFIX라면 신규취급액·잔액·신잔액 중 무엇인가?

• 금리변동주기는 몇 개월 또는 몇 년인가?

• 현재 적용되는 가산금리는 얼마인가?

• 적용받는 우대금리는 얼마인가?

• 우대금리를 유지하기 위한 조건은 무엇인가?

• 우대조건을 충족하지 못하면 금리가 얼마나 올라가는가?

• 대출기간은 몇 년인가?

• 원리금균등인지 원금균등인지?

• 현재 월 상환액은 얼마인가?

• 금리가 1%포인트 올라가면 월 상환액은 얼마나 증가하는가?

• 중도상환수수료율과 면제조건은 어떻게 되는가?

• 몇 년 후 대환대출을 할 경우 발생할 수 있는 비용은 무엇인가?

• 인지세나 담보설정 관련 비용 등 부대비용은 얼마나 되는가?

가능하다면 상담을 받을 때 현재 금리만 보여달라고 하지 말고

"금리가 1%포인트 올라갔을 때 월 상환액도 계산해주세요."

라고 요청해보는 것도 좋습니다.

현재 감당할 수 있는 금액이 아니라 금리가 변했을 때까지 감당할 수 있는지를 확인하기 위해서입니다.

고정금리와 변동금리를 선택하기 전에 꼭 생각해야 할 것

금리를 선택할 때 가장 중요한 것은 금리 전망을 맞히는 것이 아니라 내 가계가 어느 정도의 금리 변화를 버틸 수 있는지 확인하는 것입니다.

예를 들어 현재 월 상환액이 150만원이라고 하겠습니다.

월소득과 생활비를 고려했을 때 월 150만원은 괜찮지만 180만원이 되면 생활비가 부족해진다면 금리 상승 위험을 가볍게 볼 수 없습니다.

반대로 소득 대비 상환액이 충분히 낮고 비상자금도 있으며 몇 년 안에 대출을 상당 부분 상환할 계획이라면 판단 기준이 달라질 수 있습니다.

그래서 다음 요소를 함께 생각해보는 것이 좋습니다.

• 월소득은 얼마인가?

• 기존 대출은 얼마나 있는가?

• 한 달에 안정적으로 갚을 수 있는 금액은 얼마인가?

• 대출금리가 1%포인트 또는 그 이상 올라가도 감당할 수 있는가?

• 이 주택담보대출을 몇 년 정도 유지할 것인가?

• 목돈이 생기면 중도상환할 가능성이 있는가?

• 대출 상환 후에도 생활비와 비상자금을 충분히 확보할 수 있는가?

• 조금 낮은 금리보다 상환액이 안정적인 것을 더 중요하게 생각하는가?

주택담보대출은 수천만원이 아니라 수억원을 20년, 30년 이상 사용하는 경우가 많습니다.

현재 금리 0.1~0.2%포인트 차이만 보는 것보다 자신의 상환여력을 함께 보는 것이 중요한 이유입니다.

고정금리와 변동금리 관련 자주 묻는 질문

Q1. 고정금리는 대출 만기까지 정말 안 바뀌나요?

상품에 따라 다릅니다.

만기까지 금리가 고정되는 상품도 있지만 일정 기간만 고정되고 이후 변동금리로 바뀌는 혼합형 상품도 있습니다.

따라서 "몇 년 동안 고정되는 금리인가?"를 반드시 확인해야 합니다.

Q2. 변동금리는 한국은행 기준금리가 오르면 바로 오르나요?

반드시 바로 오르는 것은 아닙니다.

내 대출의 기준금리가 COFIX인지 금융채인지에 따라 다르고 금리 재산정주기도 다릅니다.

한국은행 기준금리는 시장금리와 은행의 자금조달비용에 영향을 주는 중요한 요인이지만 주택담보대출 금리와 1대1로 즉시 연결되는 것은 아닙니다.

Q3. 한국은행 기준금리가 내려가면 내 주담대 금리도 바로 내려가나요?

그렇지 않을 수 있습니다.

COFIX나 금융채 등 내 대출의 기준금리가 어떻게 움직이는지와 금리 재산정 시점에 따라 달라집니다.

우대금리 조건이나 가산금리 구조도 확인해야 합니다.

Q4. COFIX는 무엇인가요?

은행의 자금조달비용을 반영한 지수라고 이해하면 쉽습니다.

일부 변동금리 주택담보대출의 기준금리로 사용됩니다.

신규취급액 기준, 잔액 기준, 신잔액 기준 등이 있기 때문에 자신의 대출이 어떤 지표를 사용하는지 확인해야 합니다.

Q5. 금융채 금리는 무엇인가요?

금융기관이 자금을 조달하기 위해 발행하는 금융채권의 시장금리입니다.

일부 고정형·혼합형·주기형 또는 변동형 대출의 기준금리로 활용됩니다.

Q6. 혼합형 금리는 고정금리인가요, 변동금리인가요?

둘의 성격이 섞여 있습니다.

예를 들어 처음 5년 동안 고정금리를 적용하고 이후에는 6개월마다 변동되는 방식이 대표적인 예입니다.

따라서 순수한 만기 고정금리와는 다릅니다.

Q7. 주기형 금리와 변동금리는 무엇이 다른가요?

둘 다 금리가 바뀔 수 있다는 점에서는 비슷하지만 금리가 다시 정해지는 기간에서 차이가 날 수 있습니다.

예를 들어 6개월 변동형은 6개월마다 금리가 다시 정해질 수 있지만 5년 주기형은 한 번 정해진 금리가 5년 동안 유지된 뒤 다시 정해지는 구조입니다.

Q8. 고정금리가 변동금리보다 항상 비싼가요?

아닙니다.

금융채와 COFIX 등 기준금리 움직임, 시장의 금리 전망, 은행별 가산금리에 따라 두 금리의 차이는 달라질 수 있습니다.

따라서 같은 날 실제 적용받을 수 있는 금리를 비교해야 합니다.

Q9. 지금 금리가 높다면 변동금리가 더 유리한가요?

그렇게 단정할 수 없습니다.

앞으로 시장금리가 내려간다면 변동금리가 낮아질 가능성이 있지만 반대로 금리가 더 올라갈 수도 있습니다.

현재 금리뿐 아니라 자신의 상환능력과 대출 유지기간, 중도상환 계획까지 함께 고려하는 것이 좋습니다.

Q10. 대출받은 뒤 고정금리에서 변동금리로 바꿀 수 있나요?

상품에 따라 금리유형 변경이 가능한 경우가 있을 수 있지만 일반적으로 모든 주택담보대출을 원하는 시점에 자유롭게 변경할 수 있는 것은 아닙니다.

기존 대출을 상환하고 새로운 대출로 갈아타야 하는 경우도 있습니다.

이때는 중도상환수수료, 신규대출 조건, 담보설정 관련 비용 등을 함께 비교해야 합니다.

Q11. 대출을 갈아탈 때 중도상환수수료도 확인해야 하나요?

네.

새로운 대출의 금리가 조금 낮더라도 기존 대출을 갚는 과정에서 중도상환수수료와 부대비용이 발생하면 실제 절감액이 줄어들 수 있습니다.

따라서 금리 차이뿐 아니라 전체 비용을 기준으로 비교해야 합니다.

Q12. 은행 홈페이지 최저금리와 실제 적용금리는 왜 다른가요?

최저금리는 특정 조건을 충족했을 때 받을 수 있는 수준인 경우가 많기 때문입니다.

고객의 신용상태, 담보가치, 대출금액, 거래실적, 우대금리 조건 등에 따라 실제 적용금리가 달라질 수 있습니다.

정리하면

주택담보대출에서 고정금리와 변동금리의 가장 큰 차이는 결국 "금리변동 위험을 누가 얼마나 부담하느냐"라고 볼 수 있습니다.

고정되는 기간이 길수록 대출자는 금리 상승에 따른 불확실성을 줄일 수 있습니다.

반대로 변동금리는 시장금리가 내려갈 때 금리 인하 효과를 받을 가능성이 있지만 시장금리가 올라가면 상환 부담도 함께 증가할 수 있습니다.

그렇다고

"금리가 올라갈 것 같으니 무조건 고정"

"금리가 내려갈 것 같으니 무조건 변동"

이라고 결정하기에는 주택담보대출 기간이 너무 깁니다.

실제 선택에서는 금리 전망보다 다음 네 가지를 먼저 확인해보는 것이 좋습니다.

1. 현재 실제 적용금리는 얼마인가?

2. 이 금리는 언제 다시 바뀌는가?

3. 금리가 1%포인트 올라가도 월 상환이 가능한가?

4. 이 대출을 실제로 몇 년 동안 가지고 있을 것인가?

그리고 반드시 고정금리라는 이름보다 실제 고정기간을 확인하고, 변동금리라면 어떤 기준금리와 몇 개월의 재산정주기를 사용하는지 확인해야 합니다.

2026년 9월 현재 한국은행 기준금리는 연 3.00%이고, 최근 COFIX와 금융채 등 주택담보대출의 기준이 되는 시장지표도 계속 움직이고 있습니다.

따라서 오늘 확인한 금리가 실제 대출 실행일까지 그대로 유지된다고 생각해서도 안 됩니다.

은행 상담을 받을 때는 홈페이지의 최저금리보다

"내가 실제 적용받는 금리"

"고정되는 기간"

"금리가 다시 정해지는 방식"

"중도상환 비용"

"금리 상승 시 월 상환액"

을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

이 글은 2026년 9월 기준으로 작성했으며, 주택담보대출 금리와 대출규제는 시장상황과 정책, 금융회사별 운영기준에 따라 변경될 수 있습니다.

실제 대출 신청 전에는 반드시 해당 금융기관의 최신 상품설명서와 실제 적용금리, 대출한도, LTV·DSR 조건 등을 다시 확인하시기 바랍니다.

참고자료 및 출처

• 한국은행, 「통화정책방향」 2026년 8월 27일 — 기준금리 2.75%에서 3.00%로 인상 및 현재 기준금리 확인

• 한국은행, 「통화신용정책보고서 2026년 9월」 — 최근 기준금리 운용 및 금융환경 확인

• Sh수협은행, 「대출기준금리」 2026년 9월 24일 — 신규취급액·잔액·신잔액 COFIX 등 현재 기준금리 확인

• KB국민은행, 「COFIX 기준금리」 — COFIX 정의와 금리 재산정 방식 확인

• KB국민은행, 「KB스타 아파트담보대출 상품안내」 — 금융채 기준금리, 혼합형·변동형 구조 및 실제 적용금리 산정방식 확인

• 하나은행, 「3단계 스트레스 DSR 시행 안내」 — 혼합형과 주기형 주택담보대출 구조 예시 확인

• 금융위원회, 「1월 13일 신규 대출부터 중도상환수수료율이 인하됩니다」 — 중도상환수수료 실비용 원칙 및 제도개편 확인

• 금융위원회, 「대출 금리부담 완화, 은행 신규대출 금리 법적비용 반영 금지」 — 2026년 7월 1일 시행된 은행 대출금리 산정 관련 제도 확인

• 금융위원회, 「가계부채 점검회의」 및 스트레스 DSR 관련 자료 — 스트레스 DSR의 의미와 적용 취지 확인