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5억 아파트 사려면 현금 얼마 필요할까? 주택담보대출부터 취득비용까지

5억 원짜리 아파트를 산다고 하면 이렇게 생각하는 분들이 많습니다.

"주택담보대출을 최대한 받고, 나머지만 현금으로 준비하면 되지 않을까?"

그런데 실제로 계약서에 도장을 찍어본 사람들은 압니다. 집값에서 대출금을 뺀 돈만 있다고 끝나는 게 아니라는 걸요. 계약금은 계약 당일 바로 필요하고, 취득세와 지방교육세도 내야 하고, 부동산 중개보수와 등기 관련 비용까지 별도로 들어갑니다.

이 글에서는 매매가격 5억 원 아파트를 실제로 산다고 가정하고, 주택담보대출은 얼마나 나오는지, 현금은 최소 얼마가 필요한지, 계약할 때는 먼저 얼마가 있어야 하는지를 처음 집을 사보는 분도 이해할 수 있게 하나씩 풀어보겠습니다.

참고로 이 글의 대출·세금 관련 수치는 2026년 9월 현재 시행 중인 기준을 확인해 정리한 것입니다. 주택담보대출 규제와 부동산 세금 제도는 정부 정책에 따라 수시로 바뀌므로, 실제 계약 전에는 반드시 은행과 관할 지자체, 국세청 등을 통해 최신 기준을 다시 확인하시기 바랍니다.

먼저 결론부터, 5억 아파트라고 현금이 똑같이 필요한 것은 아닙니다

결론부터 말씀드리면, "5억 아파트는 현금 얼마만 있으면 무조건 살 수 있다"는 식의 답은 없습니다. 같은 5억 원짜리 아파트라도 실제 필요한 현금은 사람마다 다릅니다. 그 이유는 주택담보대출 한도가 다음 조건에 따라 달라지기 때문입니다.

• 주택가격과 지역(규제지역인지 아닌지)

• 무주택자인지, 이미 집이 있는지

• 생애최초 주택구입자인지

• 연소득과 기존 대출(신용대출, 자동차 할부 등)

• 대출기간과 금리

• DSR, 스트레스 DSR 적용 결과

• 은행별 심사 기준

그래서 이 글에서는 다음 네 가지를 구분해서 설명하겠습니다.

1. LTV를 기준으로 한 이론적인 대출한도

2. DSR을 반영했을 때 실제 가능한 대출한도

3. 대출 후 매수자가 직접 준비해야 하는 자기자금

4. 집값 외에 별도로 필요한 취득 부대비용

5억 아파트 주택담보대출은 얼마나 나올까?

LTV란?

LTV(주택담보대출비율)는 집값을 기준으로 대출을 얼마나 받을 수 있는지를 보는 기준입니다. 예를 들어 LTV가 70%라면 집값의 70%까지 담보대출이 가능하다는 뜻입니다.

2026년 9월 현재 LTV 규제지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 네 곳으로 한정되어 있고, 이 네 곳을 제외한 수도권과 지방은 모두 비규제지역으로 분류됩니다. 규제지역에서는 LTV가 40%로 낮아지고, 비규제지역에서는 무주택자 기준 통상 70%까지 적용됩니다. 다만 수도권과 규제지역에서는 2025년 6월 발표된 대출수요 관리방안(이른바 6.27 대책) 이후 시가 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도가 별도로 6억 원까지로 제한되고 있고, 이 규제는 2026년에도 유지되고 있습니다. 5억 원 아파트라면 이 6억 원 한도 자체에 걸리지는 않지만, 규제지역이라면 LTV 40%가 먼저 적용되어 대출 가능액이 크게 줄어든다는 점은 꼭 기억해야 합니다.

5억 원에 LTV를 적용하면?

무주택자가 비규제지역에서 5억 원 아파트를 산다고 가정하고 LTV 70%를 적용해보겠습니다.

5억 원 × 70% = 3억 5,000만 원

만약 같은 조건에서 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 규제지역이라면 LTV가 40%로 낮아져 계산이 달라집니다.

5억 원 × 40% = 2억 원

이 경우 대출은 2억 원, 매매대금 자기자금은 3억 원으로 껑충 뛰게 됩니다. 같은 5억 원 아파트라도 지역에 따라 자기자금이 1억 원 넘게 차이 날 수 있다는 뜻입니다.

여기서 중요한 건, 이건 어디까지나 LTV라는 담보가치 기준 계산일 뿐이라는 점입니다. 실제로 은행에서 3억 5,000만 원을 다 받을 수 있는지는 또 다른 문제입니다. 바로 다음에 설명할 DSR 때문입니다.

LTV만 보면 안 되는 이유, DSR이 있습니다

DSR이란?

은행 입장에서는 집값만 보는 게 아닙니다. 이 사람이 매년 버는 돈으로 원금과 이자를 제대로 갚아나갈 수 있는지도 함께 확인합니다. 이걸 보는 기준이 DSR(총부채원리금상환비율)입니다.

DSR은 내 소득으로 대출 원금과 이자를 감당할 수 있는지를 보는 기준이라고 이해하면 쉽습니다. 2026년 9월 현재 DSR 한도는 은행권 40%, 저축은행 등 제2금융권 50%가 기본 틀입니다. 즉 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원리금 합계가 연소득의 40%(은행 기준)를 넘으면 안 됩니다.

여기에 더해 2025년 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행되고 있습니다. 스트레스 DSR은 실제 내가 내는 이자가 아니라, 앞으로 금리가 오를 가능성을 가정해서 더 높은 가상의 금리로 한도를 계산하는 장치입니다. 특히 수도권과 규제지역 주택담보대출에는 가산금리가 더 무겁게 붙도록 강화되어 있어서, 같은 소득이라도 예전보다 대출 가능액이 줄어드는 경우가 많습니다. 정확한 가산금리 수준은 은행과 시기에 따라 계속 조정되고 있으므로, 대출 상담 시 해당 시점의 스트레스 금리를 은행에 직접 확인하는 것이 정확합니다.

기존 신용대출이 있다면?

DSR은 주택담보대출 하나만 보는 게 아니라 내가 가진 모든 대출의 원리금을 합산합니다. 그래서 신용대출이 있으면 그만큼 주택담보대출에 쓸 수 있는 DSR 여유가 줄어듭니다.

간단한 예시로 이해해보겠습니다. 같은 5억 원 아파트를 사려는 두 사람이 있다고 해보겠습니다.

• A씨: 연소득 7,000만 원, 기존 대출 없음

• B씨: 연소득 4,000만 원, 신용대출 5,000만 원 보유(연간 원리금 상환액 약 600만 원 가정)

A씨는 DSR 40% 한도인 연 2,800만 원 정도를 주택담보대출 상환에 대부분 쓸 수 있어서, LTV 한도인 3억 5,000만 원에 가까운 금액을 받을 가능성이 높습니다. 반면 B씨는 DSR 40% 한도가 연 1,600만 원인데, 기존 신용대출 상환분 약 600만 원을 먼저 빼고 나면 주택담보대출에 쓸 수 있는 여력이 줄어들어 같은 5억 원 아파트를 사더라도 LTV 한도만큼 받지 못하고 그보다 적은 금액만 가능해질 수 있습니다.

이 숫자는 어디까지나 구조를 이해하기 위한 예시이며, 실제 대출한도는 금리, 대출기간, 스트레스 DSR 가산금리, 은행별 심사 방식에 따라 달라집니다. 정확한 한도는 은행 창구나 은행 앱의 DSR 계산기로 확인하는 것이 가장 정확합니다.

자동차 할부도 확인해야 할까?

네, 확인해야 합니다. DSR은 주택담보대출과 신용대출뿐 아니라 자동차 할부금, 카드론, 학자금대출 등 개인이 갚아야 하는 대부분의 대출 원리금을 함께 반영합니다. 할부금이 크거나 여러 건의 대출이 있다면 그만큼 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있다는 점을 미리 염두에 두는 것이 좋습니다.

5억 아파트 계약할 때 우선 필요한 돈

여기서 한 가지 안심해도 되는 부분이 있습니다. 자기자금 1억 5,000만 원(또는 3억 원)이 계약 당일 한꺼번에 필요한 것은 아니라는 점입니다. 일반적인 아파트 매매는 계약금, 중도금(생략되는 경우도 많습니다), 잔금 순서로 돈이 오갑니다.

계약금

보통 매매가격의 10% 안팎을 계약금으로 정하는 경우가 많습니다. 다만 이는 법으로 정해진 비율이 아니라 매도인과 매수인이 협의로 정하는 것이므로, 계약서에 따라 달라질 수 있습니다.

5억 원 × 10% = 5,000만 원

즉 계약 당일에는 먼저 5,000만 원 정도가 필요할 수 있다는 뜻입니다. 대출금은 보통 잔금일에 실행되기 때문에, 계약금은 대출이 아니라 매수인의 현금으로 준비하는 것이 일반적입니다.

중도금

아파트 매매는 계약금과 잔금 두 단계로만 진행되는 경우도 많고, 거래 규모나 당사자 합의에 따라 중도금을 별도로 두는 경우도 있습니다. 중도금이 있다면 계약금과 잔금 사이에 추가로 자금이 필요해지므로, 계약 전에 지급 일정을 명확히 정해두는 것이 좋습니다.

잔금

나머지 금액은 잔금일에 지급합니다. 이때 주택담보대출이 실행되면서 대출금이 매도인 계좌로 바로 지급되고, 매수인은 대출금을 뺀 나머지 자기자금을 준비하면 됩니다. 잔금일은 곧 소유권이 넘어오는 날이기도 해서, 대출 실행과 등기 절차가 이날 함께 이루어집니다.

집값 말고 추가로 필요한 돈이 있습니다

여기부터가 많은 사람들이 놓치는 부분입니다. 집값에서 대출금을 뺀 돈만 준비하면 된다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 취득세, 중개보수, 등기 관련 비용이 별도로 필요합니다.

취득세

주택 취득세는 취득가액과 주택 수(1주택인지 다주택인지), 조정대상지역 여부에 따라 달라집니다. 여기서는 가장 대표적인 사례, 즉 무주택자가 처음으로 1주택을 취득하는 경우를 기준으로 설명합니다.

2026년 9월 현재 시행 중인 지방세법상 유상거래(매매) 취득세 표준세율은 다음과 같습니다.

5억 원 아파트는 6억 원 이하 구간에 해당하므로 취득세율은 1%입니다.

5억 원 × 1% = 500만 원

지방교육세 등 관련 세금

취득세를 낼 때는 지방교육세도 함께 신고·납부해야 합니다. 지방교육세는 표준세율 적용 시 취득세율의 10분의 1 수준으로, 이번 사례에서는 0.1%가 적용됩니다.

5억 원 × 0.1% = 50만 원

농어촌특별세는 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택에만 부과되므로, 전용 85제곱미터 이하 아파트라면 농어촌특별세는 발생하지 않습니다. 전용면적이 85제곱미터를 넘는다면 0.2%(1,000만 원)가 추가된다는 점도 참고하시기 바랍니다.

정리하면 전용 85제곱미터 이하, 무주택자 1주택 취득 기준으로 취득세와 지방교육세를 합쳐 약 550만 원이 필요합니다.

한편 지방세특례제한법에 따라 생애최초 주택구입자는 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 2026년 9월 현재 기준으로 생애최초 감면 한도는 200만 원이며, 산출된 취득세액이 200만 원 이하면 전액 면제되고 200만 원을 초과하면 200만 원을 차감한 금액만 납부합니다. 이 기준을 적용하면 앞서 계산한 취득세 500만 원에서 200만 원을 뺀 300만 원과 지방교육세 50만 원을 더해 총 350만 원 정도로 부담이 줄어듭니다.

다만 2026년 8월 26일 정부가 발표한 지방세제 개편안에는 40세 미만 청년의 생애최초 취득세 감면 한도를 200만 원에서 300만 원으로 확대하고 오피스텔까지 감면 대상에 포함하는 내용이 담겨 있습니다. 이 개편안은 관련 법률 개정을 거쳐 시행되는 사안이므로, 실제 적용 시점과 세부 요건(연령 기준, 주택 유형 등)은 계약 전에 거주지 관할 시·군·구청이나 위택스를 통해 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

부동산 중개보수

부동산 중개보수는 거래금액 구간별로 정해진 상한요율 안에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해서 정합니다. 즉 상한요율이 곧 반드시 내야 하는 고정 요율은 아니라는 뜻입니다.

2026년 9월 현재 국토교통부가 공개한 주택 매매 중개보수 요율표에 따르면 거래금액 2억 원 이상 9억 원 미만 구간의 상한요율은 0.4%이고 별도의 한도액은 없습니다. 5억 원 아파트는 이 구간에 해당하므로 다음과 같이 계산됩니다.

5억 원 × 0.4% = 200만 원

이 200만 원은 법정 상한선이며, 실제 지급액은 이 범위 안에서 협의할 수 있습니다. 또한 일반과세자인 공인중개사에게 중개를 의뢰한 경우 중개보수에 부가가치세 10%가 별도로 부과될 수 있어, 상한요율 기준으로는 최대 220만 원까지 지급하게 될 수 있다는 점도 참고해야 합니다.

소유권 이전등기 비용

집을 사면 매수인 명의로 소유권을 이전하는 등기를 해야 합니다. 이 과정에서는 앞서 설명한 취득세, 지방교육세 외에도 다음과 같은 비용이 추가로 들 수 있습니다.

국민주택채권 및 기타 비용

소유권 이전등기를 할 때는 국민주택채권을 매입해야 합니다. 매입금액은 매매가격이 아니라 시가표준액을 기준으로 지역과 금액 구간별 매입률을 곱해 정해집니다. 예를 들어 서울 등 특별시·광역시에서 시가표준액이 2억 6,000만 원 이상 6억 원 미만인 주택이라면 매입률이 1,000분의 26으로 적용됩니다. 대부분의 매수인은 채권을 계속 보유하지 않고 매입 즉시 시중에 되파는데, 이때 채권가격과 매도가격의 차이(할인료)만큼만 실제로 부담하게 됩니다. 시가표준액과 그날그날의 채권 할인율에 따라 실부담액이 달라지므로, 5억 원 아파트 기준으로는 대략 수십만 원에서 100만 원대 초반 수준으로 예시할 수 있으며, 정확한 금액은 주택도시기금 홈페이지의 채권매입 도우미나 법무사를 통해 확인하는 것이 정확합니다.

매매계약서에는 인지세도 붙습니다. 인지세법상 기재금액이 1억 원 초과 10억 원 이하인 부동산 계약서의 인지세는 15만 원이며, 실무에서는 매도인과 매수인이 절반씩 부담하는 경우가 많아 매수인 부담분은 약 7만 5,000원 수준인 경우가 일반적입니다.

이 외에 등기신청을 대행하는 법무사 보수와 등기신청수수료 등이 별도로 들어갑니다. 법무사 보수는 거래금액, 지역, 사무소, 대출 유무에 따라 차이가 커서 정확한 금액을 단정하기는 어렵지만, 5억 원대 아파트 기준으로 대략 수십만 원에서 100만 원 안팎 수준으로 예시할 수 있습니다. 정확한 금액은 계약 전 법무사 견적을 받아보는 것이 가장 확실합니다.

근저당권 설정 관련 비용

주택담보대출을 받는다면 은행이 해당 주택에 근저당권을 설정합니다. 이때 등록면허세와 지방교육세, 법무사 수수료 등이 추가로 발생합니다. 근저당권은 보통 대출금액의 110~120% 수준을 채권최고액으로 설정하는 경우가 많아, 대출금액이 클수록 이 비용도 소폭 늘어납니다. 최근에는 은행이 이 비용을 대출 부대비용으로 안내하며 대출 실행 시 함께 정산하는 경우가 많으므로, 대출 상담 시 은행에 직접 확인하는 것이 좋습니다.

기타 비용

이 외에도 실제 매수인들이 자주 놓치는 비용이 있습니다.

• 이사비

• 인테리어 또는 수리비

• 관리비 정산(전 소유자가 미리 낸 관리비 등을 정산하는 경우)

• 중도상환수수료(기존 대출이 있어 갈아타는 경우)

이런 비용은 매물 상태나 이사 규모, 개인 취향에 따라 편차가 매우 커서 정해진 금액이 없습니다. 다만 최소 수십만 원에서 많게는 수백만 원 이상 들 수 있으므로, 자금 계획에는 여유분으로 별도 항목을 잡아두는 것이 안전합니다.

그래서 5억 아파트를 사려면 현금이 총 얼마 필요할까?

지금까지 설명한 내용을 바탕으로, 비규제지역에서 무주택자가 LTV 70%로 3억 5,000만 원을 대출받는다고 가정하고 전체 자금 흐름을 정리해보겠습니다. 취득세는 생애최초 감면을 적용하지 않은 일반 기준으로 계산했습니다.

5억 아파트를 산다면 돈이 어떻게 들어갈까?

만약 생애최초 취득세 감면(200만 원)을 적용받을 수 있다면 예상 필요 현금은 이보다 약 200만 원 정도 줄어들 수 있습니다. 반대로 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 규제지역이라면 LTV가 40%로 낮아지면서 대출금이 2억 원으로 줄고, 매매대금 자기자금이 3억 원으로 늘어나 예상 필요 현금 전체가 크게 올라간다는 점도 함께 기억해두시기 바랍니다.

대출금액별 필요한 현금 비교

같은 5억 원 아파트라도 실제 대출 가능액은 사람마다 다릅니다. 아래 표는 DSR 심사 결과 등에 따라 실제 대출액이 달라졌을 때, 준비해야 할 현금이 얼마나 차이 나는지를 보여줍니다. 취득세 등 부대비용은 앞서 계산한 일반 기준(생애최초 감면 미적용, 전용 85제곱미터 이하, 취득세·중개보수 기준 약 920만 원)을 공통으로 적용했고, 이사비 등 기타 비용은 제외했습니다.

표에서 보듯이 대출이 3억 5,000만 원 나온다고 해서 현금 1억 5,000만 원만 있으면 된다고 생각하면, 실제로는 취득세와 중개보수, 등기비용 등 900만 원 이상이 추가로 필요해서 자금이 부족해질 수 있습니다. 여기에 이사비 등 기타 비용까지 더하면 여유분은 더 필요합니다.

생애최초 주택구입자라면 확인할 혜택

생애최초로 집을 사는 경우 몇 가지 혜택을 확인해볼 수 있습니다.

먼저 취득세입니다. 앞서 설명한 대로 지방세특례제한법에 따라 생애최초 주택구입자는 취득세를 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다. 2026년 8월 발표된 지방세제 개편안에는 40세 미만 청년의 감면 한도를 300만 원으로 확대하는 내용도 포함되어 있으니, 본인이 해당 요건에 맞는지는 계약 전 관할 지자체나 위택스에 확인해보는 것이 좋습니다.

대출 측면에서는 한국주택금융공사의 디딤돌대출 같은 정책모기지 상품을 활용하는 방법이 있습니다. 디딤돌대출은 담보주택 평가액이 5억 원 이하(신혼가구나 2자녀 이상 가구는 6억 원 이하)인 경우에 신청할 수 있고, 생애최초 구입자는 LTV 최대 80%까지 우대받을 수 있습니다. 다만 수도권과 규제지역에서는 LTV가 70%로 제한되고, 대출한도 자체도 생애최초 기준 최대 2억 원 수준으로 정해져 있어서 시중은행 일반 주택담보대출과는 상품 구조가 다릅니다. 5억 원 아파트는 디딤돌대출 주택가격 요건의 상한선에 걸리는 경우이므로, 본인의 소득 요건과 자산 요건(부부합산 순자산 기준)을 충족하는지까지 함께 확인해야 합니다. 요건과 한도는 시기에 따라 조정될 수 있으므로 한국주택금융공사나 주택도시기금 홈페이지에서 최신 공고를 확인하시기 바랍니다.

계약하기 전에 이것부터 확인하세요

실제로 5억 원 아파트를 계약하기 전에 다음 순서로 준비하면 자금 부족 없이 진행할 수 있습니다.

1. 자신의 소득과 기존 부채(신용대출, 자동차 할부 등) 확인

2. 예상 DSR 확인 (은행 앱이나 창구의 DSR 계산기 활용)

3. 은행에서 주택담보대출 사전 상담

4. 실제 가능한 대출금액 확인 (규제지역 여부, LTV, DSR 종합 반영)

5. 매매대금 기준 자기자금 계산

6. 취득세, 지방교육세, 중개보수 등 부대비용 계산

7. 계약금으로 사용할 현금 확보

8. 아파트 계약 체결

9. 잔금 및 대출 실행 준비

10. 취득세 신고·납부 및 소유권 이전등기

여기서 가장 중요한 것은 순서입니다. 집을 먼저 계약하고 나서 대출이 얼마나 나오는지 알아보는 것보다, 계약 전에 자신의 실제 대출 가능성을 충분히 확인하는 것이 안전합니다. 계약금을 이미 지급한 상태에서 예상보다 대출이 적게 나오면 잔금을 치르지 못해 곤란해질 수 있기 때문입니다.

다만 은행의 사전 상담이나 예상 한도 안내는 어디까지나 참고용이며, 최종 대출 승인을 의미하지 않는다는 점도 꼭 기억해야 합니다. 실제 승인 금액은 소득 증빙, 신용점수, 최종 심사 결과에 따라 사전 안내와 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문 FAQ

Q. 현금 1억 5,000만 원이면 5억 아파트를 살 수 있나요?

집값만 놓고 보면 대출 3억 5,000만 원에 자기자금 1억 5,000만 원이라는 계산이 맞을 수 있습니다. 하지만 실제로는 취득세와 지방교육세로 약 550만 원, 중개보수로 최대 약 220만 원, 등기와 법무 관련 비용으로 100만 원 이상이 추가로 필요합니다. 여기에 이사비 등 기타 비용까지 고려하면 1억 5,000만 원만으로는 부족할 가능성이 높습니다. 집값 자기자금과 취득 부대비용을 따로 계산해서 합산해봐야 정확한 필요 금액이 나옵니다.

Q. 5억 아파트 대출은 최대 3억 5,000만 원인가요?

비규제지역에서 무주택자가 LTV 70%를 적용받는다면 이론상 최대 대출한도는 3억 5,000만 원입니다. 하지만 이는 담보가치만 본 계산이고, 실제로는 DSR 심사를 통과해야 그 금액을 다 받을 수 있습니다. 소득이 낮거나 기존 대출이 있으면 DSR 때문에 LTV 한도보다 적은 금액만 승인될 수 있습니다. 또한 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 같은 규제지역이라면 LTV 자체가 40%로 낮아져서 대출한도가 2억 원으로 줄어듭니다.

Q. 연봉이 낮으면 주택담보대출이 줄어드나요?

네, 그럴 수 있습니다. DSR은 연간 갚아야 할 모든 대출 원리금이 연소득의 일정 비율(은행권 기준 40%)을 넘지 못하도록 제한하는 장치입니다. 연소득이 낮을수록 감당할 수 있는 연간 원리금 상환액도 줄어들기 때문에, LTV상으로는 3억 5,000만 원까지 가능해 보여도 실제로는 그보다 적은 금액만 승인될 수 있습니다. 2025년 7월부터 적용되고 있는 스트레스 DSR 3단계까지 반영하면 이 차이가 더 커질 수 있습니다.

Q. 신용대출이 있으면 주담대 한도도 줄어드나요?

네, 줄어들 수 있습니다. DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 학자금대출 등 본인이 갚아야 하는 대부분의 대출을 함께 계산합니다. 신용대출의 연간 원리금 상환액만큼 DSR 여유분이 먼저 소진되기 때문에, 같은 소득이라도 신용대출이 있는 사람은 없는 사람보다 주택담보대출 한도가 낮게 나올 수 있습니다. 대출 상담 전에 기존 신용대출을 미리 상환하거나 정리하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

Q. 계약금 5,000만 원도 주택담보대출로 낼 수 있나요?

일반적으로 주택담보대출은 잔금일에 실행되기 때문에 계약금은 대출금이 아니라 매수인의 현금으로 준비하는 것이 일반적입니다. 계약 시점에는 아직 소유권 이전이나 근저당권 설정이 이루어지지 않아 은행이 담보대출을 실행하기 어려운 구조이기 때문입니다. 따라서 계약금 5,000만 원 정도는 대출과 별개로 미리 확보해두어야 합니다.

Q. 생애최초라면 더 많은 대출을 받을 수 있나요?

생애최초 주택구입자는 한국주택금융공사의 디딤돌대출 같은 정책모기지를 통해 LTV 최대 80%까지 우대받을 수 있는 경우가 있습니다. 다만 디딤돌대출은 담보주택 평가액이 5억 원 이하여야 하고, 대출한도 자체가 생애최초 기준 최대 2억 원 수준으로 정해져 있어서 시중은행 일반 주택담보대출보다 한도가 낮을 수 있습니다. 또한 소득 요건과 부부합산 순자산 요건을 충족해야 신청할 수 있으므로, 본인이 이 요건에 맞는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

Q. 취득세까지 대출받을 수 있나요?

취득세는 주택담보대출과 별도로 매수인이 현금으로 신고·납부해야 하는 세금입니다. 주택담보대출 자체가 취득세 납부를 포함하는 상품은 아니므로, 취득세와 지방교육세는 자기자금으로 따로 준비해야 합니다. 다만 신용대출 등 다른 대출을 활용해 취득세를 마련하는 경우도 있는데, 이 경우 해당 대출도 DSR에 포함되어 전체 대출한도에 영향을 줄 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

정리하면

5억 원 아파트를 산다고 해서 누구나 같은 금액의 현금이 필요한 것은 아닙니다. 대출한도는 지역(규제지역 여부), 무주택 여부, 생애최초 여부, 소득, 기존 부채, DSR과 스트레스 DSR 심사 결과에 따라 사람마다 다르게 결정됩니다.

그리고 대출을 얼마 받든, 집값에서 대출금을 뺀 자기자금 외에 취득세와 지방교육세, 중개보수, 등기·법무 관련 비용, 그리고 이사비 등 기타 비용까지 별도로 준비해야 합니다. 5억 원 아파트 기준으로 이런 부대비용은 대략 900만 원에서 1,000만 원 안팎, 여기에 기타 비용까지 더하면 그 이상이 들어갈 수 있습니다.

결국 5억 아파트를 안전하게 준비하려면, 막연히 "대출 최대한 받고 나머지만 현금으로"라고 생각하기보다 계약 전에 실제 가능한 대출금액을 은행에서 먼저 확인하고, 여기에 취득세와 중개보수 등 부대비용까지 더해서 전체 자금계획을 세우는 것이 중요합니다.

참고자료 및 출처

• 금융위원회, 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리방안(2025.6.27) 보도자료

• 금융위원회, 2026년도 가계부채 관리방안 보도자료

• 대한민국 정책브리핑(korea.kr), 2026년도 가계부채 관리방안 관련 정책뉴스

• 국가법령정보센터(law.go.kr), 지방세법 유상거래 주택 취득세율 관련 조항

• 국가법령정보센터(law.go.kr), 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 취득세 감면)

• 국가법령정보센터(law.go.kr), 인지세법 제3조(과세문서 및 세액)

• 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr), 부동산 중개보수 산정 안내

• 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr), 국민주택채권 매입액 계산 방법 안내

• 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템(irts.molit.go.kr), 중개보수 요율표

• 한국주택금융공사(hf.go.kr), 디딤돌대출 상품 안내

• 주택도시기금(nhuf.molit.go.kr), 제1종국민주택채권 매입대상금액 조회 안내

이 글에 담긴 대출 규제, LTV·DSR 기준, 세율, 요율 등은 2026년 9월 기준으로 확인한 내용이며, 이후 정부 정책과 관련 법령 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약과 대출을 진행하기 전에는 반드시 해당 시점의 은행, 관할 지자체, 국세청 등 공식 창구를 통해 최신 기준을 다시 확인하시기 바랍니다.