계약갱신청구권 쓸까, 이사 갈까? 전세 보증금 8천 올려줄 때 계산기

전세 계약 만기가 다가오는데 집주인이 보증금을 8천만 원 올려달라고 한다면 어떨까요?

지금 사는 집이 마음에 들어도 갑자기 큰돈을 마련해야 한다면 고민이 깊어질 수밖에 없습니다.

그렇다고 이사를 선택하자니 중개보수와 이사 비용도 만만치 않죠.

이럴 때는 감정적으로 결정하기보다 계약갱신청구권을 사용할 수 있는지 먼저 확인하고, 두 가지 선택의 비용을 비교해 보는 것이 좋겠습니다.

계약갱신청구권을 사용하면 8천만 원을 모두 올려줘야 할까?

계약갱신청구권은 세입자가 일정한 요건을 충족하면 기존 임대차계약을 한 번 더 갱신하도록 요구할 수 있는 권리입니다.

일반적인 주택임대차에서는 한 번 행사할 수 있으며, 갱신 기간은 2년입니다.

중요한 점은 보증금 인상에도 제한이 있다는 사실입니다.

계약갱신청구권을 행사하는 경우 보증금 증액은 원칙적으로 기존 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 지역 조례에 따라 그보다 낮은 상한이 적용될 수도 있습니다.

예를 들어 현재 전세 보증금이 4억 원이라면 다음과 같습니다.

• 현재 보증금: 4억 원

• 집주인이 요구한 인상액: 8,000만 원

• 계약갱신청구권 행사 시 5% 상한액: 2,000만 원

• 상한액까지 인상한 보증금: 4억 2,000만 원

즉, 계약갱신청구권을 정상적으로 행사할 수 있다면 집주인이 요구한 8천만 원을 그대로 받아들일 필요는 없습니다.

다만 5%는 자동으로 올려줘야 하는 금액이 아닙니다. 어디까지나 법정 상한이며 실제 인상액은 협의할 수 있습니다.

반대로 이미 갱신청구권을 사용했거나 새 임대차계약을 체결하는 상황이라면 5% 상한이 그대로 적용된다고 생각해서는 안 됩니다.

보증금 8천만 원 인상, 대출이자는 얼마나 될까?

계약을 갱신하지 못해 집주인이 요구하는 보증금 8천만 원을 추가로 마련해야 한다고 가정해 보겠습니다.

전액 대출을 받는 경우에는 금리에 따라 부담이 달라집니다.

위 금액은 8천만 원을 전액 대출받아 원금을 유지하고 이자만 납부하는 경우의 단순 계산입니다.

실제 부담은 대출 조건과 금리 변동, 보증료 등에 따라 달라질 수 있습니다.

예를 들어 연 4.5%라면 2년간 이자만 720만 원입니다.

보증금 자체는 돌려받아야 할 돈이지만, 그 돈을 마련하기 위해 지급하는 이자는 실제 비용이라는 점을 기억해야 합니다.

이사하면 얼마나 들어갈까?

이번에는 전세 4억 원인 집에서 다른 집으로 이사한다고 가정해 보겠습니다.

예시 비용은 다음과 같습니다.

중개보수는 새로운 주택의 소재지와 보증금, 실제 협의 조건 등에 따라 달라집니다. 위 금액은 비교를 위한 가정입니다.

여기에 새집의 보증금이 기존보다 높거나 대출이 필요하다면 추가 금융비용도 계산해야 합니다.

따라서 이사가 무조건 저렴하다고 보기는 어렵습니다.

계약갱신과 이사, 실제로 비교해 보자

현재 보증금 4억 원, 추가 대출금리 연 4.5%, 거주 기간 2년을 가정해 보겠습니다.

선택 A. 계약갱신청구권 행사

보증금을 5%인 2천만 원만 올리고, 그 금액을 전액 대출받는 경우입니다.

• 추가 보증금: 2,000만 원

• 월 이자: 7만 5천 원

• 2년 총이자: 180만 원

선택 B. 집주인 요구대로 8천만 원 인상

• 추가 보증금: 8,000만 원

• 월 이자: 30만 원

• 2년 총이자: 720만 원

선택 C. 같은 보증금의 다른 집으로 이사

• 추가 보증금: 0원

• 이사 관련 일회성 비용: 400만 원

• 추가 대출이자: 0원으로 가정

이 조건만 비교하면 계약갱신청구권을 사용하는 A가 가장 경제적입니다.

A는 180만 원, B는 720만 원, C는 400만 원의 비용이 발생하기 때문입니다.

다만 이사는 새로운 거주 환경을 얻는 선택이기도 합니다. 출퇴근 시간, 자녀 통학, 주택 상태까지 함께 고려해야 합니다.

내 상황에 맞는 전세 비용 계산기

복잡한 계산 대신 아래 세 가지만 확인해 보세요.

첫째, 추가 보증금은 얼마인가요?

계약갱신을 사용할 수 있다면 현재 보증금에 5%를 곱해 인상 상한을 계산합니다.

둘째, 추가 대출의 이자는 얼마인가요?

추가 대출금 × 연이율 × 거주 연수로 단순 이자 비용을 계산할 수 있습니다.

셋째, 이사하면 총비용은 얼마인가요?

이사업체 비용, 중개보수, 청소비, 기타 이전 비용을 더합니다.

예를 들어 이사 비용이 400만 원이고 추가 보증금 8천만 원을 연 4.5%로 빌려야 한다면, 이자만 놓고 보면 약 13.3개월이 지나면서 400만 원을 넘어서게 됩니다.

하지만 이것은 새집의 보증금과 거주 만족도가 동일하다는 가정에서 가능한 비교입니다.

계약갱신청구권 사용 전 반드시 확인할 것

계약갱신청구권은 아무 때나 사용할 수 있는 권리가 아닙니다.

일반적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사를 전달해야 합니다.

또한 임대인 본인이나 법에서 정한 가족의 실제 거주 등 정당한 거절 사유가 있다면 갱신이 거절될 수 있습니다.

갱신 의사는 문자나 서면처럼 기록이 남는 방식으로 명확하게 전달하고, 상대방에게 도달했는지도 확인하는 것이 좋습니다.

보증금을 증액했다면 증액 계약서의 확정일자와 기존 대항력 유지 여부도 확인해야 합니다.

특히 추가 보증금을 지급하기 전에는 등기부등본을 확인해 새로운 근저당권이나 압류 등이 발생했는지 살펴보는 것이 안전합니다.

결국 어떤 선택이 유리할까?

저라면 먼저 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 상황인지 확인하겠습니다.

같은 집에서 계속 살 수 있고 추가 보증금 부담도 줄일 수 있다면 당장 이사하는 것보다 경제적으로 유리할 가능성이 높기 때문입니다.

하지만 주택 상태가 좋지 않거나 더 저렴한 집을 구할 수 있다면 이사가 좋은 선택이 될 수도 있습니다.

중요한 것은 집주인이 요구한 인상액만 보지 않는 것입니다.

추가 보증금에 따른 이자, 이사 비용, 앞으로의 거주 기간을 함께 계산해야 진짜 비용이 보입니다.

전세 계약 만기를 앞두고 있다면 계약갱신청구권부터 확인하고, 우리 가족에게 더 유리한 선택이 무엇인지 숫자로 비교해 보시기 바랍니다.

※ 본문은 2026년 10월 기준 주택임대차 관련 법령을 바탕으로 작성했습니다. 실제 적용 여부는 계약 체결 시점과 갱신 이력, 임대인의 거절 사유 등에 따라 달라질 수 있습니다.