전셋값 8천만 원 인상 요구 받았을 때, 대출 이자 vs 월세 전환 정밀 비교

전세 계약 만료일이 다가오는데 집주인이 보증금을 8천만 원 올려달라고 한다면 어떨까요?

당장 8천만 원을 마련하기는 어렵고, 그렇다고 이사하기에는 비용과 시간이 부담스럽습니다.

이럴 때 고민하는 방법은 크게 두 가지입니다. 부족한 보증금을 대출받거나, 인상분을 월세로 전환하는 것이죠.

그런데 두 방법 중 어느 쪽이 실제로 유리할까요? 2026년 10월 기준으로 하나씩 계산해 보겠습니다.

8천만 원을 대출받으면 이자가 얼마나 나올까?

먼저 은행에서 8천만 원을 빌리는 상황을 가정하겠습니다.

대출금리는 개인의 소득, 신용점수, 보증기관, 거래 은행 등에 따라 달라집니다. 따라서 아래 금리는 실제 상품 금리가 아닌 비교용 가정입니다.

계산은 원금을 그대로 유지하고 이자만 매월 납부하는 방식으로 했습니다.

예를 들어 연 4.5%로 8천만 원을 빌린다면 매월 30만 원을 내야 합니다. 2년 동안 이자로 나가는 돈만 720만 원입니다.

물론 보증료와 대출 관련 부대비용이 발생할 수 있고, 원금은 별도로 상환해야 합니다.

보증금 8천만 원을 월세로 바꾸면?

이번에는 집주인과 협의해 보증금 인상분을 월세로 전환한다고 가정하겠습니다.

이때 반드시 알아야 할 개념이 '전월세전환율'입니다.

전월세전환율이란 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연간 비율입니다.

주택임대차보호법에 따르면 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 법정 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 수치입니다.

2026년 10월 22일 한국은행이 발표한 기준금리는 연 3.00%입니다.

따라서 현재 법정 전월세전환율 상한은 연 5.00%입니다.

8천만 원을 전환한다고 가정하면 계산은 다음과 같습니다.

8,000만 원 × 5.00% ÷ 12개월 = 월 약 33만 3천 원

즉, 기존 전세보증금을 8천만 원 추가하는 대신 같은 금액에 해당하는 월세를 적용한다면 연 5% 기준으로 매월 약 33만 3천 원입니다.

다만 중요한 점이 있습니다.

이 계산은 기존 보증금 중 8천만 원을 월세로 전환하는 경우를 기준으로 합니다. 집주인이 새롭게 요구한 보증금 인상분을 월세로 대신 납부하는 협상에서는 계약 유형과 증액 제한을 별도로 검토해야 합니다.

대출 이자와 월세, 실제 차이는?

이번에는 법정 전환율 5%를 적용한 월세와 대출 이자를 비교해 보겠습니다.

대출금리가 4.0%라면 월세 전환보다 2년 동안 약 160만 원을 절약할 수 있습니다.

대출금리가 4.5%라면 약 80만 원을 아낄 수 있고, 5.0%에서는 이자와 월세 부담이 사실상 같아집니다.

여기서 판단 기준이 하나 나옵니다.

대출금리와 전월세전환율을 비교하면 어느 쪽의 월 부담이 적은지 알 수 있다는 것입니다.

다만 월세는 집주인과 협의한 실제 금액으로 비교해야 합니다. 법정 상한보다 낮은 월세로 합의할 수도 있기 때문입니다.

대출이 더 유리하다고 무조건 선택하면 안 되는 이유

예를 들어 대출금리가 연 4.5%이고 월세 전환율이 5%라면 계산상 대출이 유리합니다.

하지만 실제 생활에서는 몇 가지 변수를 고려해야 합니다.

첫째, 대출한도가 충분한지 확인해야 합니다. 이미 전세대출을 이용하고 있다면 추가 대출이 제한될 수 있습니다.

둘째, 변동금리인지 확인해야 합니다. 처음에는 연 4.5%로 시작했더라도 금리가 올라가면 월 부담이 증가할 수 있습니다.

셋째, 대출보증료와 중도상환수수료 등 부대비용도 살펴봐야 합니다.

넷째, 계약이 종료됐을 때 대출금을 어떻게 상환할 것인지 계획이 있어야 합니다.

반대로 월세를 선택하면 추가 대출 없이 생활할 수 있다는 장점이 있지만, 매달 납부하는 월세는 돌려받을 수 없는 주거비입니다.

결국 단순히 월 납부액만 볼 것이 아니라 자금 사정과 향후 이사 계획까지 함께 고려해야 합니다.

계약갱신청구권을 사용할 수 있다면?

여기서 꼭 확인해야 할 내용이 있습니다.

집주인이 보증금 8천만 원을 요구했다고 해서 반드시 그 금액을 올려줘야 하는 것은 아닙니다.

계약갱신청구권을 적법하게 행사하는 경우에는 원칙적으로 임대료 증액 상한이 5%입니다. 지역 조례에 따라 더 낮은 상한이 적용될 수도 있습니다.

예를 들어 기존 전세보증금이 4억 원이었다면 5%는 2천만 원입니다.

따라서 계약갱신청구권에 따른 갱신이라면 집주인이 요구한 8천만 원을 그대로 받아들일 필요가 있는지 먼저 따져봐야 합니다.

다만 계약갱신청구권을 이미 사용했거나 신규 계약을 체결하는 경우 등에는 적용 관계가 달라질 수 있습니다.

또한 계약갱신 과정에서 전세를 월세로 전환하는 것도 임차인의 동의 없이 일방적으로 진행하기 어렵습니다.

계약서를 새로 작성하기 전에 본인의 갱신청구권 행사 가능 여부부터 확인하는 것이 좋겠습니다.

이런 경우에는 어떤 선택이 유리할까?

저라면 다음 순서로 판단하겠습니다.

먼저 계약갱신청구권과 보증금 증액 제한을 확인하겠습니다.

그다음 실제 은행에서 받을 수 있는 대출금리와 한도를 확인하겠습니다.

그리고 집주인이 제시하는 월세 금액을 대출 이자와 비교하겠습니다.

대출금리가 낮고 안정적인 소득이 있다면 추가 보증금을 대출로 마련하는 방법이 경제적일 수 있습니다.

반대로 대출금리가 높거나 대출 심사가 어렵다면 월세 전환을 협의하는 것도 현실적인 선택입니다.

단, 인상되는 보증금의 안전성도 중요합니다. 등기부등본의 선순위 권리, 주택 시세, 보증금 반환보증 가입 가능 여부까지 확인해야 합니다.

핵심은 금리보다 실제 부담입니다

전셋값을 8천만 원 올려달라는 말을 들으면 당황하기 쉽습니다.

하지만 숫자로 계산하면 판단이 조금 명확해집니다.

8천만 원을 연 4.5%로 빌리면 월 이자는 30만 원이고, 연 5%로 월세 전환하면 약 33만 3천 원입니다.

2년 기준으로 약 80만 원의 차이가 발생합니다.

이처럼 작은 금리 차이도 계약기간 전체로 계산하면 무시하기 어려운 금액이 됩니다.

다만 월 납부액뿐 아니라 대출 승인 가능성, 보증료, 계약갱신 권리, 보증금 반환 위험까지 살펴봐야 합니다.

전세 계약 갱신을 앞두고 있다면 집주인의 제안을 바로 수락하기보다 실제 비용부터 계산해 보시기 바랍니다.

2026년 10월 25일 기준으로 작성했으며, 금리와 관련 법령은 계약 체결 시점에 다시 확인해야 합니다.